La mesure cachée qui contrôle votre avenir financier
Lorsque la plupart des gens décident d'acheter une maison, de financer une voiture ou de demander un prêt personnel massif, ils sont entièrement obsédés par un seul numéro à trois chiffres : leur pointage de crédit. Bien qu’avoir un score FICO de 750 soit fantastique, ce n’est que la moitié de l’équation. Vous pouvez avoir une cote de crédit parfaite de 800, mais si votre ratio dette/revenu (DTI) est trop élevé, toutes les banques du pays rejetteront impitoyablement votre demande de prêt hypothécaire. DTI est le gardien financier ultime.
Nous avons créé ce calculateur DTI très précis pour vous aider à voir vos finances exactement de la même manière qu'un souscripteur bancaire impitoyable les voit. En saisissant votre revenu mensuel brut et vos versements mensuels récurrents de dette, cet outil générera instantanément votre pourcentage DTI exact. Connaître ce numéro avant d'entrer dans une banque vous permet de négocier depuis une position de pouvoir absolu, plutôt que de croiser les doigts et d'espérer une approbation.
Qu'est-ce qu'un ratio dette/revenu exactement ?
Votre ratio DTI est un pourcentage mathématique très simple qui compare le montant que vous gagnez au montant que vous devez chaque mois. Il s'agit de la mesure utilisée par les banques pour déterminer si vous disposez réellement de suffisamment de flux de trésorerie disponibles pour survivre confortablement au nouveau remboursement massif du prêt que vous demandez.
DTI = (Paiements mensuels totaux de la dette ÷ Revenu mensuel brut) × 100
Il est essentiel que les banques calculent cela en utilisant votre revenu brut (votre salaire massif avant déduction des impôts), et non votre salaire net net.
DTI front-end vs back-end (le secret de l'hypothèque)
Si vous demandez un prêt hypothécaire, la banque va en fait calculer deux nombres DTI complètement différents. Vous devez comprendre la différence pour être approuvé :
- DTI initial (le ratio de logement) : ce calcul prend uniquement en compte les nouvelles dépenses de logement proposées (principal de l'hypothèque, intérêts, taxes foncières et assurance – PITI). La banque divise ce coût de logement proposé par votre revenu brut. La norme stricte du secteur stipule que votre DTI front-end ne doit jamais dépasser 28 %.
- DTI back-end (le ratio d'endettement total) : il s'agit du chiffre massif qui entraîne le rejet des personnes. Ce calcul prend en compte votre nouveau paiement de logement proposé ET ajoute toutes vos dettes mensuelles préexistantes (prêts étudiants, paiements minimums par carte de crédit, prêts automobiles, pension alimentaire pour enfants). La norme du secteur est que votre DTI Back-End total ne doit jamais dépasser 36 % à 43 %, selon le type de prêt.
Comment réduire rapidement votre DTI pour obtenir un prêt
Si notre calculateur révèle que votre DTI oscille dangereusement autour de 50 %, ne faites pas encore de demande de prêt immobilier ; vous serez refusé. Vous devez mathématiquement attaquer le rapport depuis l'un (ou les deux) de ses deux côtés :
1. Diminuer le numérateur (détruire la dette)
Le moyen le plus rapide de réduire votre DTI est de rembourser intégralement et de manière agressive une dette. Ne vous contentez pas de payer un supplément sur votre prêt automobile ; vous devez l'éliminer complètement. Étant donné que le DTI ne prend en compte que les paiements mensuels, le remboursement d'une carte de crédit dont le paiement mensuel minimum était de 150 $ supprime instantanément ces 150 $ de l'équation, ce qui réduit considérablement votre pourcentage DTI.
2. Augmenter le dénominateur (augmenter les revenus)
Si vous ne parvenez pas à éliminer une dette, vous devez augmenter votre revenu brut. Vous pouvez négocier une augmentation, accepter un deuxième emploi très documenté ou ajouter un cosignataire (comme un conjoint) à la demande de prêt. En ajoutant le revenu de votre conjoint au dénominateur, le pourcentage global diminue considérablement, ce qui rend l'approbation très probable.