A métrica oculta que controla seu futuro financeiro
Quando a maioria das pessoas decide comprar uma casa, financiar um carro ou solicitar um enorme empréstimo pessoal, elas ficam totalmente obcecadas com um único número de três dígitos: sua pontuação de crédito. Embora ter uma pontuação FICO de 750 seja fantástico, é apenas metade da equação. Você pode ter uma pontuação de crédito perfeita de 800, mas se o índice dívida / renda (DTI) for muito alto, todos os bancos do país rejeitarão implacavelmente seu pedido de hipoteca. O DTI é o guardião financeiro definitivo.
Construímos esta calculadora DTI altamente precisa para ajudá-lo a ver suas finanças exatamente da mesma forma que um subscritor bancário implacável as vê. Ao inserir sua renda bruta mensal e seus pagamentos mensais recorrentes de dívidas, esta ferramenta gerará instantaneamente sua porcentagem exata de DTI. Saber esse número antes de entrar em um banco permite que você negocie em uma posição de poder absoluto, em vez de cruzar os dedos e esperar aprovação.
O que é exatamente a relação dívida/renda?
Seu índice de DTI é uma porcentagem matemática muito simples que compara quanto dinheiro você ganha com quanto dinheiro você deve todos os meses. É a métrica que os bancos usam para determinar se você realmente tem fluxo de caixa livre suficiente para sobreviver confortavelmente ao enorme pagamento do novo empréstimo que você está solicitando.
DTI = (Total de pagamentos mensais da dívida ÷ Renda mensal bruta) × 100
É crucial que os bancos calculem isso usando sua receita bruta (seu enorme número de salário antes da retirada dos impostos), e não seu salário líquido líquido.
DTI front-end vs. back-end (o segredo da hipoteca)
Se você estiver solicitando uma hipoteca, o banco irá calcular dois números de DTI completamente diferentes. Você deve entender a diferença para ser aprovado:
- DTI inicial (Índice de habitação): Este cálculo analisa apenas as novas despesas de habitação propostas (principal da hipoteca, juros, impostos sobre a propriedade e seguros - PITI). O banco divide o custo de habitação proposto pela sua renda bruta. O padrão rígido do setor é que seu DTI de front-end nunca exceda 28%.
- Back-End DTI (Índice de Dívida Total): Este é o grande número que faz com que as pessoas sejam rejeitadas. Este cálculo pega o novo pagamento de moradia proposto e adiciona todas as suas dívidas mensais pré-existentes (empréstimos estudantis, pagamentos mínimos com cartão de crédito, empréstimos para automóveis, pensão alimentícia). O padrão do setor é que seu DTI back-end total nunca exceda 36% a 43%, dependendo do tipo de empréstimo.
Como reduzir rapidamente seu DTI para garantir um empréstimo
Se nossa calculadora revelar que seu DTI está oscilando perigosamente em torno de 50%, não solicite uma hipoteca ainda; você será negado. Você deve atacar matematicamente a proporção de um (ou ambos) dos seus dois lados:
1. Diminuir o numerador (destruir a dívida)
A maneira mais rápida de reduzir seu DTI é pagar totalmente uma dívida de forma agressiva. Não pague apenas a mais no empréstimo do seu carro; você deve eliminá-lo completamente. Como o DTI analisa apenas pagamentos mensais, pagar um cartão de crédito que tinha um pagamento mensal mínimo de US$ 150 remove instantaneamente esses US$ 150 da equação, reduzindo drasticamente sua porcentagem de DTI.
2. Aumentar o denominador (aumentar a renda)
Se você não consegue eliminar uma dívida, deve aumentar sua renda bruta. Você pode negociar um aumento, conseguir um segundo emprego altamente documentado ou adicionar um fiador (como um cônjuge) ao pedido de empréstimo. Ao adicionar a renda do seu cônjuge ao denominador, a porcentagem geral cai enormemente, tornando a aprovação altamente provável.