Скрытый показатель, который контролирует ваше финансовое будущее
Когда большинство людей решают купить дом, купить машину или подать заявку на крупный потребительский кредит, они полностью зацикливаются на одном трехзначном числе: своем кредитном рейтинге. Хотя показатель FICO 750 — это фантастика, это только половина уравнения. У вас может быть идеальный кредитный рейтинг 800, но если соотношение вашего долга к доходу (DTI) слишком велико, каждый банк в стране безжалостно отклонит вашу заявку на ипотеку. DTI — лучший финансовый контролер.
Мы создали этот высокоточный калькулятор DTI, чтобы помочь вам увидеть свои финансы именно так, как их видит безжалостный банковский андеррайтер. Введя ваш валовой ежемесячный доход и регулярные ежемесячные выплаты по долгу, этот инструмент мгновенно определит ваш точный процент DTI. Зная это число до того, как вы пойдете в банк, вы сможете вести переговоры с позиции абсолютной власти, а не скрещивать пальцы и надеяться на одобрение.
Что такое соотношение долга к доходу?
Ваш коэффициент DTI – это очень простой математический процент, который сравнивает сумму вашего заработка с суммой вашего долга каждый месяц. Это показатель, который банки используют, чтобы определить, действительно ли у вас достаточно свободного денежного потока, чтобы с комфортом пережить новый крупный платеж по кредиту, о котором вы просите.
DTI = (Общая ежемесячная выплата по долгу ÷ Валовой ежемесячный доход) × 100
Очень важно, что банки рассчитывают этот показатель, используя ваш валовой доход (вашу огромную зарплату до вычета налогов), а не чистую выручку.
Внешний и внутренний DTI (Секрет ипотеки)
Если вы подаете заявку на ипотеку, банк на самом деле рассчитает два совершенно разных номера DTI. Чтобы получить одобрение, вы должны понимать разницу:
- Внешний DTI (коэффициент жилья): В этом расчете учитываются только предлагаемые вами новые расходы на жилье (основная сумма ипотеки, проценты, налоги на недвижимость и страхование – PITI). Банк делит предлагаемую стоимость жилья на ваш валовой доход. Строгим отраслевым стандартом является то, что значение Front-End DTI никогда не должно превышать 28 %.
- Back-End DTI (коэффициент общего долга): Это огромное число, которое люди отвергают. В этом расчете учитывается предлагаемый вами новый платеж за жилье И добавляются все ваши ранее существовавшие ежемесячные долги (студенческие кредиты, минимальные платежи по кредитным картам, автокредиты, алименты). Отраслевым стандартом является то, что ваш общий внутренний DTI никогда не должен превышать 36–43 %, в зависимости от типа кредита.
Как быстро снизить DTI, чтобы получить кредит
Если наш калькулятор покажет, что ваш DTI опасно колеблется около 50%, пока не подавайте заявку на ипотеку; вам будет отказано. Вы должны математически атаковать соотношение с одной (или обеих) его сторон:
1. Уменьшите числитель (уничтожьте долг)
Самый быстрый способ снизить DTI — это полностью погасить долг. Не просто переплачивайте по автокредиту; вы должны полностью устранить его. Поскольку DTI учитывает только ежемесячные платежи, погашение кредитной карты с минимальным ежемесячным платежом в размере 150 долларов США мгновенно исключает эти 150 долларов США из уравнения, что резко снижает процент DTI.
2. Увеличьте знаменатель (увеличьте доход)
Если вы не можете погасить долг, вы должны увеличить свой валовой доход. Вы можете договориться о повышении зарплаты, устроиться на вторую работу с большим количеством документов или добавить поручителя (например, супруга) в заявку на получение кредита. Если добавить к знаменателю доход вашего супруга, общий процент значительно упадет, что повысит вероятность одобрения.