La métrica oculta que controla su futuro financiero
Cuando la mayoría de las personas deciden que quieren comprar una casa, financiar un automóvil o solicitar un préstamo personal masivo, se obsesionan por completo con un único número de tres dígitos: su puntaje crediticio. Si bien tener un puntaje FICO de 750 es fantástico, es solo la mitad de la ecuación. Puede tener un puntaje de crédito perfecto de 800, pero si su relación deuda-ingresos (DTI) es demasiado alta, todos los bancos del país rechazarán sin piedad su solicitud de hipoteca. DTI es el guardián financiero definitivo.
Creamos esta calculadora DTI de alta precisión para ayudarlo a ver sus finanzas exactamente como las ve un despiadado asegurador bancario. Al ingresar su ingreso mensual bruto y sus pagos mensuales recurrentes de deuda, esta herramienta generará instantáneamente su porcentaje exacto de DTI. Conocer este número antes de entrar a un banco le permite negociar desde una posición de poder absoluto, en lugar de cruzar los dedos y esperar aprobación.
¿Qué es exactamente una relación deuda-ingresos?
Su índice DTI es un porcentaje matemático muy simple que compara cuánto dinero gana con cuánto dinero debe cada mes. Es la métrica que utilizan los bancos para determinar si realmente tienes suficiente flujo de caja libre para sobrevivir cómodamente al enorme pago del nuevo préstamo que estás solicitando.
DTI = (Total de pagos mensuales de deuda ÷ Ingreso bruto mensual) × 100
Lo más importante es que los bancos calculan esto utilizando su ingreso bruto (su enorme salario antes de deducir impuestos), no su salario neto neto.
DTI front-end versus back-end (el secreto hipotecario)
Si está solicitando una hipoteca, el banco en realidad calculará dos números DTI completamente diferentes. Debe comprender la diferencia para obtener la aprobación:
- DTI inicial (el índice de vivienda): este cálculo solo analiza los gastos de vivienda nueva propuestos (principal de la hipoteca, intereses, impuestos a la propiedad y seguro - PITI). El banco divide este costo de vivienda propuesto por su ingreso bruto. El estándar estricto de la industria es que su DTI de front-end nunca debe exceder el 28 %.
- DTI back-end (índice de deuda total): Este es el número masivo que hace que la gente sea rechazada. Este cálculo toma el pago propuesto para la nueva vivienda Y suma todas sus deudas mensuales preexistentes (préstamos para estudiantes, pagos mínimos de tarjetas de crédito, préstamos para automóviles, manutención de los hijos). El estándar de la industria es que su DTI back-end total nunca debe exceder del 36% al 43%, según el tipo de préstamo.
Cómo reducir rápidamente su DTI para garantizar un préstamo
Si nuestra calculadora revela que su DTI ronda peligrosamente el 50%, no solicite una hipoteca todavía; te lo negarán. Debes atacar matemáticamente la proporción desde uno (o ambos) de sus dos lados:
1. Disminuir el numerador (destruir deuda)
La forma más rápida de reducir su DTI es liquidar agresivamente una deuda por completo. No se limite a pagar más por el préstamo de su automóvil; debes eliminarlo por completo. Debido a que DTI solo analiza los pagos mensuales, liquidar una tarjeta de crédito que tenía un pago mensual mínimo de $150 elimina instantáneamente esos $150 de la ecuación, lo que reduce drásticamente su porcentaje de DTI.
2. Aumentar el denominador (aumentar los ingresos)
Si no puedes eliminar una deuda, debes aumentar tu ingreso bruto. Puede negociar un aumento, aceptar un segundo trabajo altamente documentado o agregar un cofirmante (como un cónyuge) a la solicitud de préstamo. Al sumar los ingresos de su cónyuge al denominador, el porcentaje general cae enormemente, lo que hace que la aprobación sea muy probable.